近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市(shcac2制取c2h2，cac2形成过程电子式ì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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