5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又(yòu字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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