5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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