OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(一周期是什么意思是多少天zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及(jí)时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发(f一周期是什么意思是多少天ā)的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了(le)一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程中所经(jīng)历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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