近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44科兴是美国的还是中国的％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(科兴是美国的还是中国的bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng科兴是美国的还是中国的)、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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