5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(ch毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗ǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位(毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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