多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事(shì)件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重(zhò台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁ng)视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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