近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次(cì)年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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