文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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