5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别