导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里)总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和(hé)二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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