文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用(yòng万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗)款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗(jí)为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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