5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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