5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。选择复句例子十个，选择复句例子5个>

　　不(bù)过(guò)从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng选择复句例子十个，选择复句例子5个)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份(f选择复句例子十个，选择复句例子5个èn)额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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