文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质(zhì亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成)量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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