导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(酒红色是哪几个颜色调出来的yīn)素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。酒红色是哪几个颜色调出来的trong>

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户酒红色是哪几个颜色调出来的均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。