近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特(tèn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称。

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