万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng国民党任公是指谁，任公指的是什么)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先(xiān国民党任公是指谁，任公指的是什么)后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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