文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(f无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方án)荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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