导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(w耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标én)去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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