导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么)未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期。

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