一(yī)线城(chéng)市，也(yě)不端着(zhe)了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房指导(dǎo)价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什(shén)么(me)这么(me)重要？首先二手房(fáng)指导价被称(chēng)为(wèi)“核(hé)弹级”政策(cè)，其次深(shēn)圳几乎是(shì)最(zuì)后一个还在(zài)“认真”实施这条政策的城(chéng)市(shì)，最后深圳是房价(jià)前三的(de)核心(xīn)城市(shì)。所以，深圳的一举(jǔ)一动都具有风(fēng)向标(biāo)意义。

　　有分(fēn)析人士指出，深圳二(èr)手(shǒu)房指导价如果取消，首先有利于(yú)深(shēn)圳(zhèn)二手房回暖，然后(hòu)二(èr)手房回暖(nuǎn)有利(lì)于(yú)深(shēn)圳楼市(shì)总体回暖，最(zuì)后深圳楼市回(huí)暖有利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶(dié)效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出(chū)？

　　昨(zuó)天，深圳疯传(chuán)“二(èr)手房指导价”正式结(jié)束。传言(yán)称：二手房贷款不按官方参考价(jià)（指导价），银行核定房价(jià)以网签备(bèi)案(àn)价和评估价(jià)孰(shú)低为准。

　　自此，参考价真(zhēn)正(zhèng)变(biàn)成(chéng)了“参考价”。

　　目前没有看到官方(fāng)文件。据证券时(shí)报21日(rì)消(xiāo)息(xī)，目前深(shēn)圳多家大(dà)行表示“尚未接到正式(shì)通知，目前仍按参考(kǎo)价办(bàn)理按(àn)揭”。所(suǒ)以还需要(yào)持(chí)续的关注。

　　易居研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监严跃进(jìn)认(rèn)为，本次政策大概率为(wèi)真，更多(duō)体现为银行贷款等(děng)领(lǐng)域(yù)按(àn)照新的规则进行，但不会出台正式(shì)文(wén)件(jiàn)。

　　有时候，有些事情，是(shì)不用发文件的(de)。毕竟可以(yǐ)“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手(shǒu)房指(zhǐ)导价横空出(chū)世。当时，深圳一口气(qì)公(gōng)布了(le)全市3595个小区的(de)参考价，很多南(nán)山、福田、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直接按照(zhào)当时(shí)的(de)市场价打(dǎ)了5折、6折来“指导”，银行只能按照(zhào)指导(dǎo)价来计算(suàn)首付、发放贷(dài)款。

　　当时大家(jiā)还(hái)不觉得厉害，但经历(lì)了(le)这两年的痛(tòng)苦(kǔ)，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价(jià)1000万的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如果(guǒ)指导价打(dǎ)七折即(jí)700万，那么首付3成210万，加上需要全(quán)款支付的部分，实际首(shǒu)付(fù)去到了510万(wàn)，相(xiāng)当于首付5成(chéng)了（多给(gěi)210万首付）。这直接让大批量买家，失去了(le)购房能(néng)力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手房参(cān)考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥、广州等10多(duō)个城市(shì)陆(lù)续跟进。事(shì)实也(yě)确实证明了，这条政策(cè)的(de)“核(hé)弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据安居客的(de)统计，实施二手房指(zhǐ)导(dǎo)价的(de)10个城市，有(yǒu)8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手(shǒu)房(fáng)更是惨不忍(rěn)睹。以2022年(nián)12月数据为例，全国70个大中城(chéng)市房价只有6个(gè)同比上(shàng)涨，其他的(de)泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出(chū)了(le)沉重代价

　　据(jù)深圳乐有家研(yán)究中心数据显示：成交量上，二手房指导价出台(tái)当年，深圳二手住宅(zhái)成交(jiāo)量同比下(xià)滑(huá)57％。2022年继续(xù)腰斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全年成交(jiāo)量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最低记录，相较2020市场(chǎng)高峰缩水近八成。

　　价格(gé)方面，与(yǔ)二手房指导(dǎo)价发布当(dāng)月相(xiāng)比，如今(jīn)二手房挂(guà)牌价低于及接(jiē)近参考(kǎo)价的房源(yuán)占比大幅(fú)增(zēng)加。2023年(nián)一季(jì)度，深圳(zhèn)各区二手(shǒu)房(fáng)成交TOP10小区中，过半成(chéng)交(jiāo)价(jià)低于参(cān)考价。

　　只(zhǐ)有(yǒu)真实(shí)经历(lì)其(qí)中的人，才(cái)能深切的感知其威(wēi)力。

　　深(shēn)圳(zhèn)房东(dō作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确ng)，斩仓(cāng)的(de)新闻(wén)不绝于耳。

　　据说一(yī)位码农三年前高(gāo)杠杆买了2套华润城(chéng)，月(yuè)供12万，最终亏损(sǔn)1000万(wàn)破产(chǎn)。据媒体(tǐ)推测，如果案例属实，买家(jiā)的实(shí)际购房成(chéng)本高达20万(wàn)/平，目前价格跌(diē)至14万/平(píng)，叠加这三年的房(fáng)贷和持有(yǒu)成本，差不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一(yī)大批人(rén)这(zhè)两年感受到了太多“心酸(suān)”。二手房成交量创下多年新低(dī)，学区房神(shén)话不(bù)再，房产中(zhōng)介的(de)日子难过(guò)，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年(nián)以来，实(shí)施(shī)了二手(shǒu)房指导价(jià)的城市(shì作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确)陆陆续(xù)续(xù)低调退出，目前只(zhǐ)有深圳还(hái)是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意(yì)义明显

　　最近一线城市也(yě)不端着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多子女家庭和职住(zhù)平衡家庭购房支持政(zhèng)策。上(shàng)海也(yě)考虑(lǜ)予以多孩家庭在新房计(jì)分制度政策上(shàng)的(de)支持(chí)。

　　从最新公布的3月(yuè)份70个(gè)大中城市商品住宅销售(shòu)价(jià)格变动情(qíng)况来看(kàn)，广州、深圳(zhèn)的新房、二手(shǒu)房(fáng)价(jià)格(gé)仍然是同(tóng)比(bǐ)去年依然是下降的。

　　北(běi)京、上(shàng)海已(yǐ)经同比(bǐ)增长了，其(qí)他二线城市(shì)如(rú)杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实(shí)上，上(shàng)面可能更(gèng)急。3月(yuè)份，两(liǎng)部门联(lián)合发文，全(quán)面推动二手房“带押过户”全国实施，这(zhè)是一条(tiáo)被广(guǎng)泛好评的新政。对于激活二手房交易(yì)，具有(yǒu)定海神针般的作(zuò)用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹(hóng)近日(rì)更是(shì)指出：建(jiàn)筑(zhù)业、房地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用(yòng)。回归到(dào)常(cháng)识，从字面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上面不就塌了嘛？压舱石(shí)如果压不住(zhù)，小船(chuán)不就(jiù)翻(fān)了？

　　也许(xǔ)，今(jīn)年扶(fú)持楼(lóu)市(shì)的政策，还有一大波(bō)正(zhèng)在(zài)路上(shàng)...

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