饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取(2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据qǔ)消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务(wù)项目2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的(d2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据e)原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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