近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的公募(m湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少ù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(y湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少ě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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