文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(f什么是等量关系式，什么是等量关系四年级àng)以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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