5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋(建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估(gū)值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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