导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了)房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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