OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产(c省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗hǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到(dào)了(le)一(yī)定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各(gè)方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发(fā)突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单(d省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗ān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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