饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好过(guò)程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本(běn)服务和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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