近(jìn)两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品几率还是机率 概率和几率一样吗的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机几率还是机率 概率和几率一样吗会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(y几率还是机率 概率和几率一样吗ǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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