5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些读西的字有哪些，读喜的字有哪些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还读西的字有哪些，读喜的字有哪些需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收(sh读西的字有哪些，读喜的字有哪些ōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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