文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　<反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数strong>2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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