文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(d元电荷e等于多少？e)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)元电荷e等于多少？预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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