文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)禧与喜的区别是什么，喜字logo设计”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障禧与喜的区别是什么，喜字logo设计购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房禧与喜的区别是什么，喜字logo设计前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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