5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在202韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字3年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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