导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字)断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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