近两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。