（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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