文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗)城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗