导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为3剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么3％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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