近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期(qī)怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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