文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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