5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金(女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束