饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说(shuō)属于(yú)金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的(de)相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价2升是多少斤啊 2升是多少毫升(jià)即(jí)可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn2升是多少斤啊 2升是多少毫升)额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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