OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口)期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率为(wèi)何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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