文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规(guī)定(dìng)了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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