5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上(shà自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别ng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好(自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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