饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着(z感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解he)城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场(chǎn感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解g)所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部(bù)门提出的(de)意(yì)见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边(biān)收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可能(néng)会(huì)利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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