文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiā6千克等于多少斤 6千克是多少磅o)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng6千克等于多少斤 6千克是多少磅)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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