5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构(gbno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗òu)持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展，bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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